Покупка недвижимости — дорогостоящее вложение. Перед заключением сделки важно учесть все риски, проверить не только состояние квартиры, но и самого продавца. Часто происходят ситуации, когда человек покупает квартиру дешевле рынка, радуется, что не пришлось так сильно тратиться, а потом оказывается, что продавец — должник, и скоро будет банкротиться. В этом случае новый владелец рискует лишиться покупки, и стать участником споров в деле о банкротстве продавца квартиры.
Но это, пожалуй, единственная ситуация, когда покупка недвижимости у должника или банкрота действительно несет под собой риски. В целом, покупать имущество у банкротов, уже прошедших процедуру, не так опасно, но все же стоит проводить дополнительные проверки. В этой статье мы разберем все аспекты покупки недвижимости у банкротов. Когда этого лучше не делать, а когда сделка не несет опасности.
Особенности продажи и покупки имущества банкротов
Как правило, имущество банкротов продается через торги в процедуре банкротства. Организует процесс финансовый управляющий. Продается таким образом все доступное и ценное имущество банкрота — от квартир до антиквариата. Сам банкрот заниматься продажей имущества в обход процедуры не может, финансовый управляющий просто не даст на это своего согласия.
Что касается покупки, здесь нужно быть внимательным, на каком этапе происходит продажа. Если в рамках процедуры реализации при банкротстве, то рисков почти нет. Перед проведением торгов проводятся все необходимые процессы для снятия ограничений с имущества, или это можно сделать уже после покупки. Продажа происходит законно, с учетом всех формальностей и под контролем. Участвовать в торгах по банкротству может любой желающий.
Другой момент, если покупка происходит вне процедуры банкротства — до подачи заявления или уже после списания долгов. Тут есть свои нюансы и риски. Далее разберем подробно, почему это рискованно и как купить недвижимость у банкрота без проблем.
5 лучших компаний рейтинга
Почему покупать квартиру у банкрота рискованно
В некоторых случаях покупка квартиры у банкрота может быть рискованной. Вот несколько ситуаций, когда покупку лучше отложить или вовсе отменить:
- У продавца уже есть долги, и он собирается банкротиться. На первый взгляд, всё может выглядеть благополучно. Квартира свободна от арестов и ограничений, продавец – обычный гражданин, не замечен в судебных тяжбах и производит хорошее впечатление. Однако, если у него значительные долги, а стоимость квартиры занижена, продавец подвергается серьезному риску. Операция купли-продажи может пройти успешно. Росреестр зарегистрирует переход права, покупатель заселится в новое жилье. Но спустя какое-то время продавец осознает свою неспособность погасить долги и инициирует процедуру банкротства. В такой ситуации арбитражный управляющий и кредиторы тщательно изучат все сделки должника за последние годы. Если возникнут подозрения, что продажа квартиры ущемила интересы кредиторов, например, из-за заниженной цены, они вправе обратиться в судебные органы.
- Продавец получил статус банкрота недавно. Бывает, что нечестные люди прячут активы, чтобы избежать их конфискации в счет погашения долгов. Встречаются ситуации, когда потенциальные банкроты, уже в процессе разбирательства, получают в наследство недвижимость, но скрывают этот факт от управляющего. Если такая недвижимость будет продана после завершения процедуры банкротства, и кредиторы об этом узнают, они имеют право оспорить сделку. Хотя это и нечастый случай, он вполне может произойти. Информацию о недавних банкротствах можно найти на сайте Федресурса, где ведется учет как физических, так и юридических лиц, находящихся в процессе банкротства или уже прошедших его. Если продавец есть в этом реестре, следует обратить внимание на дату получения им права собственности. Если это произошло в период банкротства или в ближайшее время от сделки лучше воздержаться.
- Продавец только проходит процедуру банкротства. Распоряжение недвижимостью для него ограничено. Для реализации активов стоимостью свыше 50 тысяч рублей потребуется одобрение арбитражного управляющего. Это служит гарантией от признания сделки сомнительной и ее последующей отмены. Однако приобретение жилья в подобных обстоятельствах сопряжено с определенными рисками. Первоочередная задача — проверить наличие долгов по капитальному ремонту, которые после оформления сделки перейдут к новому владельцу. Также рекомендуется тщательно оценить состояние объекта и пообщаться с соседями. Лица, испытывающие материальные трудности, нередко пренебрегают надлежащим уходом за жильем, что может повлечь за собой значительные затраты на ремонт после покупки.
Нечестные должники встречаются довольно редко. Банкротство отличная возможность избавиться от долгов, но не все действуют честно как до начала процесса, так и после. Заметить неправомерность действий банкрота не всегда бывает возможно. И после покупки новый владелец сильно рискует. Поэтому рекомендуем тщательно проверить все аспекты сделки. Не только состояние жилье, но и сведений по документам и через органы.
Как проверить квартиру на наличие обременений до покупки
Есть несколько способов проверить самого продавца на наличие долгов или статуса банкрота, а также наличие обременений на жилье. Сделать это можно через Росреестр или, заказав выписку из ЕГРН через Госуслуги. Все услуги доступны онлайн.
Проверить информацию через Росреестр может покупатель, достаточно указать кадастровый номер и адрес недвижимости. А вот выписку из ЕГРН может получить только действующий собственник. Запросите ее заранее до оформления сделки. Если продавец отказывается, это уже выглядит подозрительно. Сделку лучше отложить или вовсе отменить.
Если на квартире нет никаких обременений, даже ипотеки или ареста, это еще не сигнал к действию. Теперь нужно проверить и самого продавца. У него могут быть крупные долги, даже еще не просуженные, или он только подал заявление на банкротство, о чем умолчал. Это все риски для покупателя. Вот несколько способов, как проверить продавца:
| Сайт ФССП | Все просуженные долги отображаются в Базе данных исполнительных производств. Для поиска достаточно ввести ФИО продавца и территориальный орган, где он зарегистрирован. Система выдаст список долгов и суммы, но не покажет наличие арестов или иных ограничений. В любом случае, если долги попадают к приставам, они, чаще всего, накладывают ограничения или арестовывают активы. Заключать сделку с человеком, который числится в этой базе, не стоит. |
| Сайт ГАИ |
Если задолженность по штрафам ГАИ уже передана судебным приставам, то возможна проверка по фамилии. Однако, зная данные об автомобиле, можно воспользоваться официальным сайтом ведомства. Для этого потребуется государственный номер транспортного средства и свидетельство о его регистрации (СТС). Система предоставит информацию о сумме долга, сведения об органе и дате вынесения постановления, а также укажет статьи нарушений. Существуют также бесплатные сервисы, например, «Автокод», позволяющие осуществлять поиск по аналогичным данным, а также по номеру водительского удостоверения. Некоторые банковские онлайн-платформы и мобильные приложения также предлагают функцию проверки задолженности по штрафам. |
| Через официальные сайты судов | Для получения информации о судебных процессах с участием конкретного человека можно воспользоваться веб-сайтами районных судов. Чтобы установить, в каком именно суде рассматривается дело, нужно обратиться к порталу ГАС «Правосудие»:
После определения судебного участка, на его сайте необходимо перейти в раздел «Поиск по судебным делам» и ввести фамилию. Учитывайте, что в перечне могут быть однофамильцы, поэтому обращайте внимание на инициалы. Следует иметь в виду, что детали дела, в частности, сумма взыскания, останутся недоступными. Поиск участков мировых судей также проводится через ГАС «Правосудие». Система выдаст информацию по фамилии, если в отношении лица выносился судебный приказ. |
| Сайт Федресурса |
С помощью Федресурса можно проверить проходит ли продавец процедуру банкротства, планирует или процесс только завершился. Для проверки понадобятся ФИО и ИНН человека. Проверка позволит убедиться в платежеспособности человека или возможности распоряжаться активами. Например, если человека только подал заявление на прохождение процедуры, факт продажи может вызвать подозрение. Такая сделка чревата проблемами для покупателя — ее могут оспорить, имущество забрать, а деньги возвращаться придется наравне с остальными кредиторами банкрота. |
Также перед покупкой можно запросить кредитную историю (КИ) продавца, чтобы проверить количество обязательств и наличие просрочек, долгов. Но получить эти сведения физическим лицам не так просто, потребуется нотариальная доверенность владельца КИ.
Когда можно купить квартиру банкрота без рисков
Один из самых надежных способов купить квартиру банкрота — торги. В этом случае процесс полностью регулируется, выставлением на продажу имущества занимается финансовый управляющий и стоимость актива может быть значительно ниже изначальной, что тоже выгодно.
Тут главный риск, что на последних этапах торгов продается то имущество, которое ранее никто не захотел выкупать. Значит оно либо не ликвидное, либо с ним что-то не так. Но для некоторых это не такой веский повод отказываться от покупки. Скорее всего квартира просто не в лучшем состоянии и придется вложиться в ремонт.
Другой момент, что финансовый управляющий при проверке может тоже упустить важные моменты ввиду загруженности и количества дел. В квартире могут быть прописаны дети или под продажу попадает только доля должника, а разрешения у остальных собственников на продажу не получено. Все это может привести к оспариванию сделки, а значит очередным тратам и стрессу для покупателя, который даже не знал о подобных проблемах.
Если и покупать недвижимость у банкрота, то спустя 3-5 лет после процедуры. Проверить это можно также через Федресурс. В этом случае точно будет известно, что с имуществом все в порядке, оно не скрывалось ранее в процедуре и никто не попытается оспорить продажу. Конечно, стандартные проверки никто не отменял — действительно ли продавец единственный владелец жилья, не посредник ли это, в каком состоянии квартира и прочее.
Риски покупки квартиры у должника перед банкротством
В процедуре банкротства все сделки должника за последние три года проверяются финансовым управляющим. А иногда и за более долгий срок. В практике банкротства физлиц встречаются случаи, когда под оспаривание попадали сделки и за последние 5-6 лет.
Если сделка купли-продажи проводилась грамотно и законно, то проблем возникнуть не должно. Но если должник продает квартиру дешевле рыночной стоимости, а средства от продажи не пошли даже частично на погашение долгов, такую сделку точно оспорят. Это нарушение интересов кредиторов. Тогда квартиру включат в процедуру, аннулируют сделку и новому владельцу придется возвращать деньги в порядке очередности с остальными кредиторами. Есть риск лишиться и жилья, и потраченных денег.
Перед заключением сделок с недвижимостью, рекомендуем все тщательно проверять — и самого должника, в том числе. Ситуации бывают разные, но свое спокойствие и безопасность следует ставить в приоритет. Даже если вам сильно понравилась квартира, но в отношении продавца есть сомнения, лучше отложить сделку и проконсультироваться со специалистом, или вовсе отказаться от покупки.
Часто задаваемые вопросы
При банкротстве физлица могут оспорить все подозрительные сделки минимум за последние три года. Обычно это сделки по отчуждению имущества — продажа по заниженной стоимости или дарение. Подозрительной сделку могут посчитать, если после продажи средства не пошли на погашение долгов или были направлены в отношении только одного долга (если их несколько).
Лучше покупать квартиру у банкрота спустя 3-4 года после окончания процедуры. Тогда точно будет известно, что на квартире не осталось никаких обременений и кредиторы не запросят повторного запуска процедуры.
Проверить статус банкрота у продавца проще всего с помощью Федресурса. Также публикации о процедуре банкротства размещаются в «Коммерсанте», но удобнее всего первый способ.
Продать имущество самостоятельно во время банкротства возможно с разрешения финансового управляющего, но происходит это редко. Обычно все доступные активы должника реализуются в процессе банкротства самим управляющим через торги.
Комментарии
хорошо, что указали все способы проверки, тоже планирую покупать вторичку через торги, показалось что это более выгодно через копить десятки миллионов на новую квартиру или переплачивать по ипотеке.
О, я видела много статей про покупку имущества с торгов, как это выгодно, вообще волшебно и все должны сейчас побежать скупать квартиры на торгах, а про риски мало кто говорит!
Ну, короче, проще терпеть арендованную хату, чем рисковать и покупать непонятно у кого.
С одной стороны согласен с вами, но если хорошо разобраться и проявить смекалку, можно купить вторичку гораздо ниже рынка.
Да ну, это те же нервы, только за старую кв, еще и непонятно кто там жил раньше, у людей не просто так долги появляются.
Василий, именно, не просто так, я сам был в подобной ситуации, банкротился, и долги у меня возникли не потому что я алкаш или обманщик банков, набрал кредитов и ушел в подполье. Я честно платил кредиты, но на производстве получил травму и инвалидность, соответственно, доход сильно упал, банкротство стало единственным и эффективным выходом.
а я так покупала хорошую квартиру на торгах по банкротству, но сделку и покупку помог провести брокер. тут тоже внимательно специалиста нужно выбирать, а то мошенников развелось.